Op jaarbasis worden 5 op de 100 onroerende goederen in België verkocht op basis van een lijfrente. In het algemeen plaatje van de vastgoedsector speelt het dan ook maar een heel kleine rol. Uit een recent uitgevoerd onderzoek blijkt trouwens dat heel veel mensen nauwelijks iets weten over deze koopvorm. En dan praten we nog niet eens over het erfrechtelijk en het fiscaal aspect van zo een specifieke woningdeal. In de blog ‘ Lijfrente: wat is het en wat moet je hierover weten ‘ geven we tekst en uitleg en lichten we een tipje van de sluier hoe het praktisch te werk gaat.
Situatieschets: wat is een lijfrente?
Een woning kopen op basis van een verkoop onder deze verkoopvorm, is in feite hetzelfde dan een vastgoed kopen zoals dat het geval is op de klassieke manier: een onderhands compromis, gevolgd door een authentieke notariële akte. De grootste verschilpunten liggen evenwel in de prijs van het vastgoed, de fiscale gevolgen en de commissie van de immobiliën makelaar. Zo zal naast een vast bedrag ook een bepaalde periodieke som moeten worden afgedragen aan de begunstigde. Deze op vaste tijden steeds terugkerende geldsommen kunnen worden vastgelegd voor een bepaalde termijn, maar in de regel geldt deze verbintenis meestal levenslang. Om het cru uit te drukken: men gokt een beetje op de levensverwachtingen van de begunstigde. Ook bij de indicatie van het bedrag wordt rekening gehouden met de ouderdom van de verkoper en de kansberekening op sterfte.
Wat zijn de voordelen van deze lijfrentevorm
De buitenwacht durft al eens kritiek spuien tegen deze verkoopmethode: voor sommigen komt het over alsof mensen louter speculeren op de dood van een ander en zich hierdoor willen verrijken. Zij kunnen er weinig begrip voor opbrengen. Nochtans hoeft men niet altijd zo hierover te denken.
Maandelijkse rente verhoogt het inkomen van verkoper
De verkoper kiest heel vaak voor een lijfrenteformule om zijn maandelijks inkomen een duwtje in de rug te geven. Vooral bij een pensioen dat aan de lage kant ligt, is dat vaak de insteek om voor deze vastgoedvorm te kiezen. Voornamelijk ouderen zonder erfgenamen kiezen voor deze optie. Ook bij een dispuut met erfgenamen kan dit een gangbare overwogen piste zijn, die heel vaak in overweging wordt genomen. Het laat trouwens de verkopers toe om in hun eigen huis te blijven cocoonen en tegelijkertijd te kunnen genieten van een aangename terugkerende maandelijkse rente. Bijkomend voordeel: de rente is helemaal onbelast, op voorwaarde dat de potentiële koper een particulier is.
Voordelen verkoper samengevat:
- De verkoper kan profiteren van een maandelijks extra inkomen
- Bij een erfenis kan het pand worden onttrokken
- De kans wordt geboden om in de eigen woning te kunnen blijven wonen
- De rente is niet belastbaar voor de verkoper
Koper kan patrimonium van erfgenamen uitbreiden
In heel veel gevallen probeert de koper via deze vastgoedvorm zijn eigen patrimonium uit te breiden voor zijn erfgenamen. Voor de koper is immers deze aankoop op krediet een hele lucratieve operatie indien de aankoop van het gebouw niet volledig moet worden gedragen. Bovendien is het een uitstekende manier om te speculeren op de waarde van het vastgoed dat sneller stijgt dan de index zoals dat de laatste paar jaar het geval was.
Voordelen koper samengevat:
- Via deze manier kan een patrimonium verder worden uitgebreid
- In vele gevallen kan je kopen op krediet zonder dat er een kredietverlener bij te pas komt
- Speculaties op veranderingen van de woningmarkt en de overlijdensdatum van de verkoper
Het lijfrenteboeket en de rente
Het lijfrenteboeket staat synoniem met het voorschot dat wordt betaald. Ook wel bouquet genoemd. Dat is een éénmalige geldsom die de kop)er betaalt bij het verlijden van de notariële verkoopakte. Het is geen wettelijke verplichting, maar het is een traditie binnen de vastgoedwereld. Het is gebruikelijk dat dit bedrag wordt berekend op tien of vijftien procent van de geschatte waarde van de woning.
Het berekenen van de maandelijkse rente
De moeilijkste taak is om de maandelijkse rente te berekenen. Om dat te bepalen houdt men met verschillende parameters rekening:
- de geschatte waarde van het vastgoed
- hoe oud is de verkoper
- hoe lang gaat de verkoper nog leven en wat is zijn levensverwachting
- de intrest die op dat ogenblik wordt uitgekeerd
- het boeket dat al op voorhand werd afgerekend
Aan de hand van berekeningstabellen wordt de rente bepaald. Dat is een complexe methode die je het beste aan experts kan overlaten die gewoon zijn om met deze speciale vorm van vastgoed om te gaan. Zo zal je onder meer ook rekening moeten houden met indexaanpassingen.
De duur van de lijfrentetermijn
De algemene regels is dat de duurtijd in de meeste gevallen levenslang wordt vastgesteld. De exacte periode kan uiteraard niet worden vastgelegd. Door de band genomen wordt een overeenkomst opgemaakt dat verbonden is aan het overlijden van de langstlevende. Daarnaast kan ook een verbintenis worden opgemaakt na het verstrijken van een maximale periode. In dat geval worden geen rentes meer uitbetaald aan de verkoper. Vaak verkrijgt de koper dan de volle eigendom.
Uitzondering op de regel bij vroegtijdig overlijden
Er is een belangrijke uitzondering op de regel wanneer de lijfrenteverkoop niet kan plaatsvinden. De akte verdwijnt in de prullenmand wanneer de verkoper binnen de drie weken komt te sterven. Langs deze weg probeert men de nadelige gevolgen van erfgenamen te vermijden. Een andere mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen, is wanneer de rentes niet worden betaald. Dan heeft de verkoper het recht de verbintenis te ontbinden. De verkoper blijft dan eigenaar van zijn vastgoed en zal daarnaast ook de reeds betaalde rentes mogen behouden.
Makelaarskosten bij een verkoop
Het is de normaalste zaak van de wereld dat bij transacties in vastgoed de kosten van een makelaar steeds ten laste is van de verkoper in kwestie. Bij een lijfrenteverkoop is dat gewoon omgekeerd. De koper betaalt de vastgoedmakelaar. Bovendien liggen die makelaarskosten vaak een stuk hoger door de speciale verkoopovereenkomst die hierbij gepaard gaat.
Wat als de koper vroegtijdig overlijdt?
Wanneer de koper vroegtijdig overlijdt, zullen de erfgenamen verder de verbintenis moeten naleven. Zij blijven verantwoordelijk voor de rente die werd afgesloten met de verkoper. Als de erfgenamen over onvoldoende financiële middelen beschikken, kan dit problemen veroorzaken. Praktisch gezien zijn er dan twee oplossingen mogelijk. De erfgenamen zien af van de voorziene erfenis. Er wordt een ontbindende clausule opgesteld waarbij de lijfrenteverkoper het vastgoed opnieuw terugkrijgt. De verkoper mag ook de reeds betaalde rentes behouden.
Een andere alternatieve oplossing is dat de erfgenamen akkoord gaan om de erfenis verder te laten plaatsvinden, maar dat het lijfrentecontract wordt verkocht. Het is wel zo dat de verkoper moet instemmen met de nieuwe eigenaar en schuldenaar.
De fiscus loert mee om de hoek
De verkoper moet de rente niet in de personenbelasting aangeven. Op voorwaarde dat de koper wel degelijk een natuurlijk persoon is. Een roerende voorheffing is evenmin van toepassing. Als de koper een onderneming of vennootschap is, gelden deze voorwaarden niet. Een kleine kanttekening: let wel op met een te lage rente. Volgens het wetboek van de successierechten kan de fiscus opeisen dat het bouquet en de maandelijkse rente wel degelijk werden uitbetaald. Als koper zal je dit moeten aantonen zodat voor de belastingen het vermoeden van verdoken schenking uit de weg wordt geruimd.